IFI : quelle valeur retenir pour les titres de ma société ?

Bien qualifier ses titres avant de chiffrer

Avant tout calcul, une question préalable s’impose : mes titres sont-ils imposables à l'IFI ? 4 points clés à vérifier.

• Pour une société à l’IS :
  
  • la société exerce une activité opérationnelle réelle (industrielle, commerciale, artisanale, libérale, agricole…) ;
  • et vous exercez effectivement une fonction de direction (gérant majoritaire, président, directeur général, etc.) ;
  • et vous percevez une rémunération normale au titre de cette fonction, représentant plus de 50 % de vos revenus professionnels ;
  • et vous détenez plus de 25 % des droits de vote (directement ou indirectement) ou, à défaut, vos parts représentent plus de 50 % de votre patrimoine brut (cette condition ne s'applique pas aux gérants majoritaires de SARL).

BOI-PAT-IFI-30-10-30

• Pour une société relevant de l’IR :
  
  • la société exerce une activité opérationnelle réelle (industrielle, commerciale, artisanale, libérale, agricole…) ;
  • et vous exercez votre activité professionnelle et principale dans cette société.

BOI-PAT-IFI-30-10-20

Dans tous les cas, l’exonération ne vaut qu’à hauteur de votre participation dans la société d’exploitation, et uniquement pour la fraction représentative des biens affectés à l’activité professionnelle (hypothèse dans laquelle la société détient des biens affectés et des biens non affectés).
BOI-PAT-IFI-30-10-40 § 180

Exemple : vous détenez 40 % d'une société à l'IS dans laquelle vous exercez votre activité professionnelle principale.

Vous détenez également 50 % d'une SCI à l’IR (patrimoniale) qui est propriétaire d’un immeuble affecté à l'exploitation, estimé à 800 000 €.

Valeur des parts de la SCI patrimoniale que vous détenez : 50 % x 800 000 € = 400 000 €.
L'exonération des parts de la SCI que vous détenez (400 000 € soit 50 %) est limitée à la détention dans la société professionnelle soit 320 000 € (40 %).

Vous êtes exonéré à hauteur de 320 000 € alors que vos parts sont estimées à 400 000 €.

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Deux situations se distinguent :

• L’immeuble est affecté à l’activité opérationnelle de la société (locaux d’exploitation, entrepôts, bureaux occupés par la société) : la fraction des titres correspondante est exclue de l’IFI.

​BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 § 150 à 180

• L’immeuble n’est pas affecté à l’activité opérationnelle de la société (bien locatif ou biens de jouissance logés dans la société) : la fraction des titres correspondante reste imposable à l’IFI… sauf si vous détenez moins de 10 % du capital social et des droits de vote de la société (auquel cas, vos titres sont exclus de l’IFI).  

BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 § 1 à 100

Attention en cas de cession de la société ou d’arrêt de votre activité :

si vos titres bénéficiaient d'une exonération, la cession peut remettre en cause cette situation :

• les liquidités perçues par le dirigeant peuvent réintégrer l'assiette IFI, si elles sont réinvesties dans de l'immobilier imposable détenu en direct ou via une société patrimoniale (holding passive) ;
• si vous conservez une participation minoritaire après la cession, vos titres peuvent perdre leur caractère professionnel et redevenir imposables à l’IFI.  

Plusieurs points méritent d’être anticipés et coordonnés entre vos différents conseils à l’occasion d’une cession. Retrouvez notre article dédié : Cession de société et interprofessionnalité.  

• Immobilier détenu directement par une société : c'est le cas le plus simple. On détermine la valeur IFI de la société en appliquant les règles détaillées dans l'exemple chiffré ci-après ;

• immobilier détenu via une société interposée : la société A détient des parts d’une SCI, qui détient l’immeuble. Il faut alors d'abord déterminer la valeur IFI des parts de la SCI, puis intégrer cette valeur dans le calcul de la valeur IFI des titres de la société A, à proportion de sa participation dans la SCI.
  

• détention indirecte via plusieurs niveaux de sociétés : vous l’aurez compris, plus la chaîne est longue, plus le calcul devient délicat. Il est indispensable d’obtenir, pour chaque niveau :
  • la valeur vénale des biens et des titres ;
  • la part d’actifs immobiliers imposables dans l’actif total ;
  • le détail du passif en distinguant : dettes immobilières / non immobilières, dettes déductibles / non déductibles au sens de l’IFI (cf. infra).

Bon à savoir

En présence de sociétés interposées, la lecture comptable peut être trompeuse. Le bilan fait apparaître une valeur comptable des immeubles (coût d’acquisition historique), alors que pour l’IFI il faut retenir leur valeur vénale réelle, c’estàdire leur valeur de marché au 1er janvier. L’écart peut être très important, notamment sur des actifs anciens ou ayant beaucoup pris de valeur. Les montages en cascade compliquent aussi la reconstitution de la fraction réellement immobilière et des dettes effectivement rattachées aux immeubles. En pratique, chaque expertcomptable peut appliquer des retraitements différents (ventilation des dettes, détermination de la fraction immobilière, valorisation des actifs en chaîne de sociétés…). Ces divergences peuvent conduire à des bases déclarées inexactes. Il est donc indispensable de travailler en coordination avec vos conseils, de s'assurer de la cohérence des données entre les différents niveaux de la chaîne, et de documenter la méthode retenue dans votre dossier.

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Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M € au 1er janvier de l'année d'imposition.

BOI-PAT-IFI-10-10 § 1 à 20

Bon à savoir

Pour apprécier le dépassement du seuil de 1,3 M€, on tient compte du patrimoine immobilier de l’ensemble du foyer : celui des deux membres du couple (mariés, pacsés ou concubins notoires) ainsi que celui des enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens. BOI-PAT-IFI-20-10
 À l’inverse, un enfant majeur, même rattaché au foyer de ses parents pour l’impôt sur le revenu, constitue un foyer fiscal distinct pour l’IFI. Il doit donc, le cas échéant, déposer sa propre déclaration IFI.

BOI-PAT-IFI-50-10-20 § 90

En pratique, c’est toujours la personne physique qui déclare, jamais la société. Le contribuable retient la valeur IFI des titres à proportion de sa participation, qu’elle soit détenue directement ou indirectement (via une chaîne de sociétés).

BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 § 70

Cas du démembrement des titres :

En principe, c’est l’usufruitier qui déclare la totalité de la valeur des titres à l’IFI, sauf cas particuliers (usufruit légal du conjoint survivant notamment). Le nu-propriétaire n’est donc, en général, pas imposable à l’IFI sur les titres démembrés.

BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 § 1 à 30

Évaluation des titres de société à l'IFI : la logique en 6 étapes

Passons maintenant à la pratique avec un cas client concret.

Cas client :

Monsieur X détient 60 % de la société A (société non opérationnelle / patrimoniale à l’IR). Les 40 % restants sont détenus par un tiers qui ne fait pas partie du foyer fiscal IFI de Monsieur X.

Bilan simplifié de la société A :

Bon à savoir

Pour l’IFI, on raisonne sur la valeur vénale réelle des actifs et des dettes, et non sur leur simple valeur comptable au bilan. Le bilan « simplifié » cidessus est donc présenté en valeur réelle.

Étape 1 : établir la valeur vénale des titres

La première étape consiste à déterminer la valeur vénale des titres, c'est-à-dire le prix auquel ils pourraient être cédés dans des conditions normales de marché au 1er janvier de l'année d'imposition.
BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 10

Dans notre exemple, la valeur vénale retenue des titres de la société A est de 2 000 000 € (valeur déterminée par Monsieur X avec l’aide de ses conseils, en appliquant la méthode d’évaluation la plus adaptée à la situation de la société).

Comment évaluer les titres d’une société non cotée ?

La méthode de référence est la comparaison : on se base sur des cessions récentes de titres de la même société (idéalement de moins de 2 ans). À défaut, on combine plusieurs approches : valeur patrimoniale (actif net réévalué), valeur de rendement, valeur de productivité (capitalisation des bénéfices) ou cash-flow actualisés (DCF). La pondération dépend de la nature de la société et du caractère majoritaire ou minoritaire de la participation.

Des décotes peuvent être appliquées (illiquidité, minorité…), à condition d'être justifiées.

L’administration fiscale met à disposition le guide d’évaluation des entreprises. Ce dernier a pour but de vous aider à valoriser les titres de votre société, mais il n'est pas opposable à l'administration.

Étape 2 : identifier les dettes déductibles et non déductibles

Toutes les dettes ne sont pas déductibles pour le calcul de l'IFI. Chaque dette doit être examinée au regard des règles anti-abus.

Les dettes « anti-abus » : ce qu’il faut savoir

Depuis l'instauration de l'IFI, puis son renforcement en 2024, certaines dettes ne sont plus déductibles telles que :

• Les emprunts contractés à la suite de la vente à la société d'un bien immobilier imposable ou d'un actif autre qu'un actif immobilier imposable déjà détenu par un membre du foyer fiscal.
• Depuis l'IFI 2024 : les emprunts et comptes courants d'associés contractés par la société (à proportion de la participation du foyer fiscal IFI) auprès :
  • du redevable ou de son foyer IFI → non déductibles, sauf si le redevable démontre que la dette n'a pas pour but principalement fiscal (et sauf CCA constitués avant 2018) ;
  • de son cercle familial → non déductibles, sauf si le prêt est consenti à des conditions normales.

Que faire concrètement ?

• Justifier que la structuration en société et les dettes/CCA n'ont pas pour but principal de réduire l'IFI.
• Documenter votre stratégie patrimoniale globale : transmission, organisation familiale, recherche de liquidités, financement d'un projet économique, etc.

BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 90 à 270

Analyse des dettes de la société A :

⁽¹⁾ Traitement du CCA pour le solde (40 %, soit 1 000 000 €) : assimilé à un prêt in fine (non amortissable), il est déductible à 100 % la première année, puis selon un amortissement linéaire fictif sur 20 ans du capital restant dû pour les années suivantes. Le CCA ayant été constitué en 2023, deux années complètes sont écoulées à la date de l’IFI 2026 :

• Fraction déductible : 1 000 000 € – (1 000 000 € × 2/20) = 900 000 €
• Fraction non déductible : 100 000 €

CGI art. 974, II ; BOI-PAT-IFI-20-40-20, § 40

Total des dettes non déductibles : 1 700 000 € (dettes non immobilières) + (1 500 000 € + 100 000 € (CCA)) +  = 3 300 000 €

Attention :

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Une discordance existe entre la loi et l’exemple donné par le BOFIP. La loi précise que les dettes anti-abus sont non déductibles à proportion de la participation du redevable (seul ou avec un membre de son foyer fiscal), alors que l’exemple de la doctrine fiscale les considère totalement non déductibles, quelle que soit la quote-part détenue. Cette position est donc moins favorable pour le contribuable. La loi prévaut cependant sur la doctrine administrative.

CGI art. 973, 2°, 3° et 4° du II. vs BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 320

De plus, aucun retraitement du CCA n’apparaît donc dans l’exemple du BOFIP.

Étape 3 : calculer la valeur IFI des titres

La valeur IFI des titres ne se limite pas à leur valeur vénale. Il faut y ajouter les dettes non déductibles, car ces dettes réduisent artificiellement la valeur vénale mais ne peuvent pas être prises en compte pour l'IFI.

Valeur IFI des titres = Valeur vénale + Dettes non déductibles

Valeur IFI des titres = 2 000 000 € (déterminée à l’étape 1) + 3 300 000 € (déterminée à l’étape 2) = 5 300 000 €

Attention aux dettes « mal positionnées » :

Les emprunts ayant servi à financer des placements financiers, l'acquisition de titres non immobiliers, etc. ne réduisent pas la base IFI à cette étape. Ils n'interviennent que dans le calcul du double plafonnement (voir étape 5). Une dette « mal positionnée » peut, en pratique, ne pas alléger l'IFI et fausser les calculs si vous n'en tenez pas compte correctement.

Étape 4 : appliquer le coefficient immobilier

L'IFI ne taxe que la fraction immobilière de vos titres. On applique un coefficient égal à la proportion des actifs immobiliers imposables dans l'actif total de la société :

Coefficient immobilier = 4 000 000 € (actif immobilier) / 8 000 000 € (actif total) = 50 %

Valeur IFI après coefficient = 5 300 000 € (déterminée à l’étape 3) × 50 % = 2 650 000 €

Étape 5 : appliquer le double plafonnement

C'est l'étape la plus souvent négligée, et pourtant, elle peut considérablement modifier le résultat, en votre faveur. La valeur IFI des titres ne peut excéder ni la valeur vénale des titres corrigée, ni la valeur nette des immeubles imposables.

BOI-PAT-IFI-20-30-30 § 280

Explication des calculs :

• Valeur A : c'est le résultat de l'étape 4.
• Valeur B : on prend la valeur IFI des titres (étape 3) et on retire les dettes non déductibles afférentes à des biens non immobiliers (ici, les 1 700 000 € de dettes non immobilières).
• Valeur C : on prend la valeur vénale des actifs immobiliers imposables (4 M €) et on soustrait les dettes immobilières déductibles (1,8 M € de dettes immobilières + 900 000 € de CCA déductible affecté à l'acquisition immobilière).

Il faut retenir la plus faible des trois valeurs suivantes :

Étape 6 – Appliquer le pourcentage de détention

Dernière étape : on applique la quote-part de détention du redevable dans la société.

Valeur IFI déclarée par Monsieur X = 60 % × 1 300 000 € = 780 000 €

Synthèse du calcul

Conclusion

Loger de l’immobilier dans une société n’efface pas l’IFI et ce cas pratique en illustre toute la complexité : mal maîtrisée, la mécanique de calcul peut conduire à des erreurs significatives, dans un sens comme dans l’autre. En pratique, c’est la société, représentée par son gérant, qui est responsable de déterminer et de communiquer la valorisation IFI aux associés. Lorsque l’actionnariat est familial, ce rôle peut être sensible et parfois source de tensions.

Au-delà du calcul, c'est parfois la stratégie d'allocation elle-même qui mérite d'être interrogée. Chaque situation appelle donc une analyse au cas par cas, et l’immobilier en société n'est pas toujours la meilleure option : d'autres investissements réalisés au sein de la société peuvent s'avérer plus pertinents, avec des incidences qui dépassent souvent le seul cadre de l'IFI.

De plus, l’IFI n’est pas la seule question à anticiper. À l'approche d'une cession des titres notamment, d'autres réflexions s'imposent :

• comment organiser la transmission intrafamiliale ? Faut-il envisager un pacte Dutreil ou d’autres schémas de transmission comme un Family Buy Out (FBO) ? Voir nos articles dédiés au pacte Dutreil et au FBO ;
• comment organiser le rôle du conjoint pour protéger l’outil professionnel ? Voir notre article sur l’organisation du rôle du conjoint ;
• comment organiser la remontée de liquidités en amont de la cession ? Voir notre prochain article Dividendes ou convention de trésorerie : comment piloter vos flux avant de céder ? ;

Autant de choix aux conséquences significatives, à arbitrer en coordination avec vos conseils.