Valeur de reconstitution d’une SCPI : définition et calcul
La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur de réalisation de son patrimoine augmentée des frais qui seraient nécessaires pour reconstituer ce patrimoine dans les mêmes conditions.
Elle sert notamment de repère pour apprécier le prix de souscription d’une part de SCPI. Elle ne doit pas être confondue avec le prix de marché d’une part ni avec la liquidité du placement.
En résumé :
- La valeur de reconstitution est un indicateur réglementaire propre aux SCPI.
- Elle part de la valeur de réalisation du patrimoine.
- Elle ajoute les frais théoriques nécessaires à la reconstitution du portefeuille.
- Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est déterminé en référence à cette valeur.
- Un écart entre prix de part et valeur de reconstitution doit être analysé avec les actifs, les frais et la liquidité.
Comment calculer la valeur de reconstitution ?
La valeur de réalisation correspond, en simplifiant, à la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs.
La valeur de reconstitution ajoute ensuite les frais estimés nécessaires pour acquérir un patrimoine équivalent, notamment certains droits, frais et commissions.
Formule simplifiée
Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine.
Rapportée au nombre de parts, elle permet d’obtenir une valeur de reconstitution par part.
Pourquoi cette valeur est-elle importante pour une SCPI ?
Elle fournit un point de comparaison avec le prix de souscription. L’ASPIM rappelle que, pour les SCPI à capital variable, ce prix est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution.
Un prix inférieur à cette valeur peut sembler décoté, tandis qu’un prix supérieur peut sembler plus exigeant. Cette lecture ne suffit toutefois pas pour juger la qualité d’un investissement.
Quelle différence avec la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation ne prend pas en compte les frais nécessaires pour reconstruire le patrimoine. La valeur de reconstitution les ajoute.
Ces deux indicateurs doivent être lus avec la composition du portefeuille, le taux d’occupation, l’endettement, les travaux futurs et la qualité locative.
Bon à savoir
Selon l’ASPIM, la société de gestion doit justifier un écart supérieur à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution et le notifier à l’AMF.
Comment calculer une décote ou une surcote ?
L’écart peut être calculé ainsi : (prix de souscription - valeur de reconstitution) / valeur de reconstitution × 100. Un résultat négatif correspond à une décote ; un résultat positif à une surcote.
Par exemple, une part proposée à 200 € pour une valeur de reconstitution de 210 € affiche une décote d’environ 4,8 %. Ce signal doit rester associé aux autres indicateurs de la SCPI.
Valeur de reconstitution et liquidité : attention à la confusion
La valeur de reconstitution n’est pas un prix auquel l’investisseur est certain de revendre ses parts. La liquidité d’une SCPI dépend notamment des demandes de souscription et de retrait ou du marché secondaire.
Une analyse doit donc intégrer le risque de perte, l’horizon et les frais. Les solutions d’investissement immobilier doivent être comparées à l’ensemble du patrimoine.
Pour un investisseur fortement exposé à la pierre, une diversification entre classes d’actifs peut réduire la concentration. Un audit patrimonial global permet de consolider immobilier direct, SCPI et actifs financiers.
Quel est le cadre réglementaire de la valeur de reconstitution ?
Le Code monétaire et financier prévoit que le prix de souscription des parts de SCPI est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution. Un écart supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF.
La valeur de reconstitution est obtenue à partir de la valeur de réalisation, à laquelle sont ajoutés notamment la commission de souscription au moment de la reconstitution et l’estimation des frais nécessaires à l’acquisition du patrimoine.
À quelle fréquence faut-il la suivre ?
L’AMF indique que la valeur de reconstitution doit être calculée au moins une fois par an. Certaines sociétés de gestion communiquent des estimations ou mises à jour plus fréquentes lorsque le marché immobilier évolue rapidement.
Qu’est-ce qui peut faire baisser la valeur de reconstitution ?
Une baisse des valeurs d’expertise des immeubles, une hausse du taux de capitalisation, une dégradation locative ou certains coûts peuvent peser sur la valeur de réalisation et donc sur la valeur de reconstitution. À l’inverse, une revalorisation des actifs peut la faire progresser.
Décote : est-ce forcément un signal d’achat ?
Non. Une décote peut offrir une marge par rapport à la valeur de reconstitution, mais elle peut aussi refléter l’anticipation d’une baisse future des expertises, une liquidité dégradée ou des risques sur les revenus. Elle doit être analysée avec le taux d’occupation, l’endettement, les reports à nouveau, les travaux et le marché des parts.
Questions fréquentes
Une SCPI sous sa valeur de reconstitution est-elle forcément intéressante ?
Non. La décote n’est qu’un indicateur. Il faut étudier la qualité des actifs, les revenus, l’endettement, les frais et la liquidité.
Quelle différence entre valeur de reconstitution et valeur liquidative ?
Pour les SCPI, la réglementation utilise la notion de valeur de reconstitution dans des situations où d’autres fonds utilisent la valeur liquidative. Les méthodes sont différentes.
À quelle fréquence la valeur de reconstitution est-elle publiée ?
Elle est arrêtée selon les règles applicables aux SCPI et communiquée dans leurs documents. La fréquence peut dépendre du type de SCPI et des opérations en cours.
Sources :
- ASPIM, réglementation des SCPI — aspim.fr
- AMF, règlement général applicable aux valeurs des SCPI — amf-france.org